Gefährdungsanalyse für Trinkwasser: Wichtige Pflicht für Vermieter

Eine Gefährdungsanalyse für Trinkwasser ist ein wesentlicher Bestandteil der Sorgfaltspflicht für Vermieter, besonders in Mehrfamilienhäusern und Gebäuden mit zentraler Warmwasserbereitung. Dieser Wassertest sichert die Wasserqualität und schützt vor Gesundheitsgefahren, wie etwa Legionellen. Hier die wichtigsten Informationen, speziell für Vermieter zusammengefasst.

Warum ist eine Gefährdungsanalyse notwendig?

Nach der Trinkwasserverordnung müssen Vermieter von Gebäuden mit zentralen Trinkwassererwärmungsanlagen regelmäßig die Wasserqualität auf Legionellen überprüfen. Legionellen sind Bakterien, die bei bestimmten Temperaturen (zwischen 25 °C und 50 °C) wachsen und schwere Krankheiten verursachen können. Wird ein Legionellenwert von über 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 ml nachgewiesen, muss eine Gefährdungsanalyse durchgeführt werden. Diese Analyse hilft, Risiken zu erkennen und gezielte Maßnahmen einzuleiten, um die Gesundheit der Mieter zu schützen.

Zeiträume und Prüfintervalle

Die Legionellenprüfung in zentralen Warmwasseranlagen muss in der Regel mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden. In bestimmten Gebäuden mit besonders schutzbedürftigen Personengruppen (z. B. Krankenhäuser, Pflegeheime) kann sogar ein jährlicher Prüfintervall vorgeschrieben sein. Sobald die vorgeschriebene Prüfung eine erhöhte Legionellenkonzentration zeigt, ist eine Gefährdungsanalyse unverzüglich erforderlich. Die genauen Intervalle können je nach Größe der Anlage und Nutzung des Gebäudes variieren, weshalb Vermieter sich stets an den aktuellen Vorgaben der Trinkwasserverordnung orientieren sollten.

Wer darf die Gefährdungsanalyse durchführen?

Nicht jeder Installateur darf diese wichtige Aufgabe übernehmen. Die Analyse muss von zertifizierten Fachleuten durchgeführt werden, die sich mit den technischen und hygienischen Anforderungen der Trinkwasserverordnung auskennen. Dazu gehören:

Diese Fachleute haben eine spezielle Ausbildung und Zertifizierung in der Trinkwasserhygiene, die sie dazu befähigt, die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Sie kennen die technischen Regeln und sind geübt in der Probenahme, Bewertung und Risikoanalyse.

Ablauf der Gefährdungsanalyse

Die Gefährdungsanalyse erfolgt in mehreren Schritten:

1. Bestandsaufnahme: Dokumentation der Wasserinstallation, einschließlich aller Leitungen, Speicher und Materialien.
2. Begehung und Untersuchung: Vor Ort wird das System auf kritische Stellen geprüft, z. B. auf Bereiche, wo das Wasser stagniert und Legionellen wachsen könnten.
3. Messungen und Proben: Wasserproben werden entnommen und auf Legionellen untersucht. Auch die Temperatur wird gemessen, um sicherzustellen, dass das Wasser mindestens 60 °C erreicht.
4. Ergebnisbewertung und Maßnahmen: Auf Basis der Analyse wird ein Maßnahmenplan erstellt. Häufige Empfehlungen sind die Erhöhung der Warmwassertemperatur, der Austausch veralteter Leitungen oder die Einrichtung regelmäßiger Spülzyklen.

Dokumentationspflicht

Vermieter sind verpflichtet, die Durchführung der Legionellenprüfung und der Gefährdungsanalyse sorgfältig zu dokumentieren. Diese Dokumentation muss alle relevanten Details umfassen:

Diese Dokumente sollten über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren aufbewahrt werden und bei Bedarf den Behörden oder Mietern vorgelegt werden können. Eine vollständige und transparente Dokumentation schützt Sie als Vermieter rechtlich und zeigt, dass Sie Ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen sind.